文/乐居财经 严明会

2024年末的上海第八轮土拍，中国金茂和蛇口长入体包圆了宝山区淞南板块。

其中，N12-0402单位D1-04纯住宅地块过程70轮竞价，以29.29亿元成交，溢价率14.9%，折合楼板价38479元/㎡；N12-0402单位K1-11地块过程热烈竞争后以43.06亿元成交，溢价率16.03%，折合楼板价34462元/㎡。二者仅相距600米。

有知情东说念主士示意，两家房企诚然所以长入体神态拿地，但还是作念好了单干，其中，纯住宅地块将由招商蛇口操盘，而附带营业的地块则是由中国金茂操盘。

时势标成立方为西安常茂置业有限公司和上海虹润置业有限公司，二者区别由中国金茂和招商蛇口100%控股。据传，二者关于K1-11地块的捏股比例区别为70%、30%。

关于上述两块地，中国金茂势在必得。拿地前20多天，中国金茂华东企业科罚有限公司提前运行了地块想象招标职责，邀请了大象建筑想象有限公司（GOA）负责。大象想象在上海主导过不少豪宅时势标想象，如绿地海珀外滩、上海滨江壹号院等。

除了想象招标，中国金茂在拿到地块之前还是对时势施工总承包、时势监理、示范区桩基及围护工程等各方面发布招标公告。

象屿置业似乎也特意争取上述两个地块。拿地前一个星期，象屿置业发布了招标诡计，D1-04地块投资约45亿，K1-11地块的投资额高达约72.5亿，但象屿置业并未出现时竞拍现场。临了，D1-04地块共有中国金茂招商蛇口长入体、华润、建发三名竞买东说念主参与竞拍，K1-11地块共有中国金茂招商蛇口长入体、建发2名竞买东说念主参与竞拍。名义上来看，K1-11地块的竞得者并未提前定好。

近日，K1-11商住地块想象决策公示，地块拟建11栋12-17层可售住宅，总户数876户，可售住宅约807套。另外需成立1栋18F的保险房以及部分社区配套，谋略包含一处货仓、菜场及多处营业，均位于小区西侧。

从想象决策不错看出，部分楼栋底层局部架空，时势大地无车位，全东说念主车分流，社区主要收支口位于北侧淞发路，东说念主行主进口处确立了景不雅廊架，插足社区直达下千里庭院，与下千里庭院相近的10#楼底部架空较多，瞻望会作念成泛会所。在小区南侧的3#楼栋，也作念了较多底层局部架空。

住宅大部分是17、18层的高层住宅。其他两幢在12、13层。绿地率约32.75%。西南侧为营业用地，谋略有货仓、社区食堂、菜场等。

小区中央中枢区域楼栋，即2#、3#、4#、5#、6#楼栋均莫得连廊，且大部分是两梯两户设立，异日可能作念大户型产物。小区北侧勾通骨干说念、西侧靠营业的位置基本是17F带连廊的楼栋，可能会安排较小的户型。

1#、5#的西单位，在12F和15F确立有连廊；7#、8#、9#、10#以及11#中间单位的12F和15F有连廊，所有为一梯两户；2#总高13F，一梯两户无连廊；3#、4#、5#东单位以及6#为两梯两户无连廊。

从楼栋排布来看，楼间距大致在30米附近，最大为35.55米。按照预见端正，房屋前后间距比例应保捏在1:1.2，但该时势标楼间距只消楼高的0.56。

外界瞻望，中国金茂在该地块上省略率会打造“中国金茂府”系产物，售价可能会在7-7.5万附近，刷新板块单价。2024年，中环中国金茂府四开四罄，中国金茂有时会在该地块上再续色泽。

K1-11地块由原先的K1-02和K1-03地块诊治而成。同期减少了商办开采体量，增多了住宅开采体量。最新谋略中，K1-11地块的容积率为2.2，住宅面积约10.6万以前米，营业配套约1.9万以前米，谋略愈加合理。地块限高60米，中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡，公租房比例5%。

从区位来看，K1-11地块位于宝山外环内，属于淞南板块，附近城市界面较一般，以老少区和钢铁厂为主，营业有保利悦活荟、景晟广场、祥腾生涯广场。

较大的上风是，距离18号线通南路站（在建）仅约200米，通南路地铁上盖的地块，被称为“小五角场”，自带营业谋略。

据悉，18号线二期将于2025年12月31日插足初期运营。这意味着，时势请托之前就还是不错享受地铁上盖上风。4站即可达复旦大学，半小时之内达到陆家嘴等商圈。

地块附近还是多年未有新址供应。现时，附近最新的二手房源为2014年和2015年请托的保利悦庭，近期二手房成交均价大致为6.4万元/以前米。

2023年8月中旬，中国金茂华东迎来新区首。华东区域副总司理兼杭州公司总司理关翀细致升任华东区域总司理。

公开府上露馅，关翀是产物降生，曾在想象院职责6年。2001年，关翀加入仁恒置地，参与了仁恒多个时势标开采。离开仁恒后，于2013年5月加盟金茂，主如果在华东区任职。其亦然上述招标企业“金茂华东企业科罚有限公司”的法定代表东说念主。

预见公司：金茂行状hk00816